Was sind Betreibermodelle? Pacht, Management und Franchise im Hotel erklärt

An der Fassade steht der Name einer bekannten Kette. Doch gehört das Haus der Kette? Führt sie es selbst? Oft lautet die Antwort zweimal nein. Wer verstehen will, wie ein Hotel wirtschaftlich funktioniert, muss sein Betreibermodell kennen.

Eigentümerbetrieb

Im einfachsten Fall gehört die Immobilie der Familie oder dem Unternehmen, das das Hotel auch führt. So sind viele Privathotels organisiert. Der Eigentümer trägt alle Chancen und Risiken, entscheidet aber auch über alles selbst.

Pachtvertrag

Beim Pachtvertrag überlässt ein Investor einem Betreiber das Hotel, meist bereits mit Möbeln und Ausstattung. Der Pächter darf das Haus nutzen und die Erträge behalten, zahlt dafür aber eine vereinbarte Pacht, unabhängig davon, wie gut das Hotel läuft. Laut der Beratungsgesellschaft Horwath HTL ist der Pachtvertrag in der deutschen Hotellerie seit Langem das vorherrschende Modell. Typisch sind Laufzeiten von 15 bis 30 Jahren, oft mit gestaffelter Pacht, weil Hotels ihr Umsatz- und Ergebnisniveau meist erst nach drei bis fünf Jahren erreichen.¹

Für den Eigentümer ist das Risiko überschaubar, für den Pächter hoch. Seit der Pandemie gehören deshalb Obergrenzen für die Pacht in umsatzschwachen Zeiten oder variable, am Umsatz oder Ergebnis ausgerichtete Pachten oft fest zum Vertrag.¹

Managementvertrag

Beim Managementvertrag beauftragt der Eigentümer eine Betreibergesellschaft, häufig eine Hotelkette, das Hotel zu führen. Das Haus läuft unter der Marke der Kette, aber auf Rechnung und Risiko des Eigentümers. Der Betreiber erhält Gebühren: für die Marke, eine Grundgebühr, die sich am Umsatz orientiert, und eine erfolgsabhängige Gebühr, die sich am Bruttobetriebsergebnis bemisst. Gewinne und Verluste trägt der Eigentümer.¹

Franchise und Mischformen

Beim Franchise führt der Eigentümer oder Pächter das Hotel selbst, nutzt aber Marke, Qualitätsstandards, Buchungssysteme und Treueprogramm einer Kette und zahlt dafür Gebühren. Daneben gibt es Hybridmodelle, etwa Pachtverträge mit variablen Anteilen oder Managementverträge, in denen der Betreiber ein Mindestergebnis zusagt. Internationale Investoren bevorzugen laut Horwath HTL Management- und Hybridmodelle.¹

Worauf Hoteliers achten

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