Hotelmarkt im Herbst 2026 – Betreiber unter Druck, Investoren wählerisch

Ende September wechselt in Berlin ein Hotel den Eigentümer. Art-Invest Real Estate verkauft das B&B Hotel Berlin Tiergarten an den Immobilieninvestor Patrizia. Das Haus verfügt über 186 Zimmer, liegt zentral in Charlottenburg und wurde erst 2016 fertiggestellt. Es handelt sich um eine Hotelimmobilie mit langfristigem Mietvertrag – B&B Hotels bleibt als Betreiber an Bord. Über den Kaufpreis haben die Beteiligten Stillschweigen vereinbart.¹

Der Verkauf fällt in eine Zeit, in der die wirtschaftlichen Nachrichten aus der Hotellerie keineswegs durchgehend positiv sind. Viele Betreiber kämpfen mit steigenden Kosten, höheren Pachten und Margen, die trotz ordentlicher Zimmererlöse unter Druck geraten. Gleichzeitig suchen Investoren weiterhin nach attraktiven Hotelimmobilien. Was zunächst widersprüchlich klingt, folgt zwei unterschiedlichen wirtschaftlichen Perspektiven: Während Betreiber ihr Geld im täglichen Hotelgeschäft verdienen müssen, interessieren sich Immobilieninvestoren vor allem für nachhaltige Erträge, verlässliche Vertragspartner und die langfristige Entwicklung einer Immobilie.

Für das eingecheckt® Magazin haben wir zwei Experten des Immobilienberatungsunternehmens Christie & Co befragt: Alexander Apitzsch, Senior Consultant Advisory & Valuation Services, und Robin Barth, Associate Director Investment & Letting. Beide beobachten den deutschen Hotelmarkt aus unterschiedlichen Blickwinkeln – der eine mit Schwerpunkt auf Bewertung und Beratung, der andere auf Hoteltransaktionen.

Wenn steigende Zimmerpreise nicht mehr ausreichen

Wie angespannt die wirtschaftliche Lage vieler Betreiber inzwischen ist, zeigt der SELECT Hotel Operator Monitor 2026. Für die Untersuchung wurden im Frühjahr 51 Hotelbetreibergesellschaften aus Deutschland, Österreich und der Schweiz befragt. 52 Prozent der antwortenden Unternehmen berichteten von sinkenden operativen Margen, bei 46 Prozent ging der operative Cashflow zurück. Zugleich erwarten 66 Prozent eine Erhöhung ihrer Pacht oder haben eine solche bereits angekündigt bekommen beziehungsweise erlebt.²

Die Untersuchung bildet vor allem größere Hotelbetreibergesellschaften ab und ist damit kein repräsentatives Abbild jedes einzelnen Hotels. Sie zeigt aber, wie weit sich Umsatzentwicklung und tatsächliche Wirtschaftlichkeit inzwischen voneinander entfernen können. Ein höherer Zimmerpreis verbessert schließlich nicht automatisch das Betriebsergebnis, wenn gleichzeitig Personal, Energie, Finanzierung und Pacht teurer werden.

Alexander Apitzsch beobachtet dabei eine interessante Entwicklung. Nach seinen Angaben erreichte der deutsche Hotelmarkt im September eine durchschnittliche Zimmerrate von rund 144 Euro und einen Erlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) von rund 113 Euro. Beide Werte bezeichnet er als historische Höchststände. Das operative Geschäft habe seit dem Sommer wieder an Dynamik gewonnen, unterstützt auch durch das in den vergangenen Jahren verlangsamte Wachstum des Hotelangebots.

Eine durchgreifende Entspannung bedeutet das allerdings noch nicht. Apitzsch verweist auf die deutlich höhere Kostenbasis, die viele Betriebe inzwischen tragen müssen. Sein Fazit: „Der Markt gewinnt operativ in diesem Herbst also an Dynamik, eine flächendeckende Erholung der Margen lässt sich daraus angesichts der höheren Kostenbasis jedoch noch nicht ableiten.“

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt das Anfang Oktober veröffentlichte Treugast-Rating 2026. Selbst etablierte Hotelgesellschaften verloren gegenüber dem Vorjahr durchschnittlich rund zwei Prozent ihrer Bewertungspunkte. Motel One und B&B Hotels behaupteten dennoch ihre Spitzenpositionen mit der höchsten Einstufung AAA.³ Das Rating beurteilt die wirtschaftliche Stärke und Betreiberqualität von Hotelgesellschaften, nicht die Qualität einzelner Häuser aus Gästesicht.

Warum manche Hotels trotzdem begehrt bleiben

Der Berliner Verkauf zeigt, worauf es Investoren in diesem Marktumfeld ankommen kann. Das B&B Hotel Berlin Tiergarten befindet sich in einer zentralen Großstadtlage, ist vergleichsweise jung und verfügt über einen langfristigen Vertrag mit einer etablierten Hotelgruppe. Damit bringt die Immobilie mehrere Eigenschaften mit, die für Käufer attraktiv sein können. Ob und zu welchen Konditionen sich die Investition für Patrizia tatsächlich rechnet, lässt sich ohne Kenntnis des Kaufpreises allerdings nicht beurteilen.

Robin Barth beobachtet, dass Käufer inzwischen sehr genau zwischen verschiedenen Hotelimmobilien unterscheiden. Besonders gefragt seien betreiberfreie Häuser in guten Lagen, bei denen durch Modernisierung, Neupositionierung oder die Zusammenarbeit mit einem neuen Betreiber zusätzliche Werte entstehen können. Aber auch bereits verpachtete Hotels fänden Käufer, sofern der Betreiber wirtschaftlich solide aufgestellt sei, die Erträge nachhaltig erscheinen und der verlangte Kaufpreis zum Markt passe.

Deutlich schwieriger sei die Situation bei kleineren Hotelimmobilien mit erheblichem Investitionsstau. Wer ein solches Objekt übernimmt, muss neben dem Kaufpreis möglicherweise umfangreiche Modernisierungen, technische Erneuerungen oder energetische Maßnahmen finanzieren. Diese zusätzlichen Investitionen – in der Immobilienwirtschaft als CapEx bezeichnet – können eine Transaktion erheblich erschweren.

Dass Investoren deshalb keineswegs wahllos Hotels kaufen, zeigen auch die Marktzahlen. Nach Angaben von Cushman & Wakefield lag das Transaktionsvolumen für deutsche Hotelimmobilien im ersten Halbjahr 2026 bei rund 600 Millionen Euro, verglichen mit etwa 1,1 Milliarden Euro im entsprechenden Vorjahreszeitraum.⁴ Der Markt ist also nicht insgesamt in einen neuen Kaufrausch geraten. Vielmehr konzentriert sich die Nachfrage stärker auf Objekte, deren Standort, Zustand und wirtschaftliche Perspektiven überzeugen.

Die Pacht wird zur gemeinsamen Risikofrage

Ein besonders sensibles Thema ist inzwischen das Verhältnis zwischen Hoteleigentümern und Betreibern. Viele Hotels werden nicht von den Eigentümern selbst geführt, sondern langfristig an Hotelgesellschaften verpachtet. Für den Investor verspricht das regelmäßige Einnahmen, für den Betreiber bedeutet es eine feste finanzielle Verpflichtung – unabhängig davon, wie gut das Geschäft im jeweiligen Monat läuft.

„Die maximale Pacht ist nicht automatisch die nachhaltigste Pacht“, sagt Alexander Apitzsch. Wenn Kosten und vertraglich vereinbarte Pachtsteigerungen schneller wachsen als die Ertragskraft des Hotels, gerate zunächst der Betreiber unter Druck. Langfristig werde daraus aber auch ein Problem für den Eigentümer. Investitionen könnten verschoben werden, Nachverhandlungen würden wahrscheinlicher und die wirtschaftliche Stabilität des Vertragspartners könne leiden.

Apitzsch sieht deshalb eine zunehmende Bedeutung flexiblerer Vertragsmodelle. Dazu zählen Hybridpachten, bei denen feste und umsatz- beziehungsweise ertragsabhängige Bestandteile kombiniert werden, sowie vertragliche Begrenzungen bestimmter Pachtsteigerungen. Solche Vereinbarungen können helfen, wirtschaftliche Risiken zwischen Eigentümer und Betreiber anders zu verteilen.

Gleichzeitig verändert der Kostendruck nach seiner Beobachtung die Hotelkonzepte selbst. Effizientere Limited-Service-Hotels, Serviced Apartments und Hostels gewinnen an Bedeutung, weil sich ihre Betriebsmodelle teilweise mit geringerem Personal- und Kostenaufwand organisieren lassen.

Für andere Hotelkonzepte bedeutet das nicht automatisch, dass sie wirtschaftlich unterlegen sind. Entscheidend bleibt, ob die Betriebsstruktur, die erzielbaren Erlöse und die vertraglichen Verpflichtungen zueinander passen.

Was diese Entwicklung für Privathoteliers bedeutet

Für Eigentümer kleinerer und familiengeführter Hotels stellt sich die Situation noch einmal anders dar. Häufig sind Immobilie, Hotelbetrieb und persönliche Lebensplanung eng miteinander verbunden. Wer ein Haus über Jahrzehnte aufgebaut hat, betrachtet dessen Wert nicht allein anhand von Bilanzen und künftigen Erträgen. Für einen potenziellen Käufer spielen dagegen gerade diese Faktoren eine entscheidende Rolle.

Robin Barth rät Privathoteliers deshalb, sich frühzeitig mit den wirtschaftlichen Möglichkeiten eines Verkaufs oder einer Nachfolge auseinanderzusetzen. „Mein Rat an Privathoteliers ist, sich frühzeitig und realistisch zu den am Markt erzielbaren Preisen sowie den Chancen und Risiken eines Verkaufs oder einer Nachfolgelösung beraten zu lassen.“

Dabei gehe es zunächst darum, den Wert der Immobilie, den wirtschaftlichen Zustand des Hotelbetriebs und mögliche Entwicklungspotenziale möglichst objektiv einzuordnen. Anschließend könne ein strukturierter Verkaufsprozess mit passenden Käufergruppen die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss verbessern.

Gerade die frühzeitige Vorbereitung hält Barth für entscheidend. Wer sich erst mit einem Verkauf beschäftigt, wenn größere Investitionen nicht mehr aufgeschoben werden können oder eine ungeklärte Nachfolge zur Belastung wird, verfügt unter Umständen über weniger Verhandlungsspielraum.

Ein Markt, in dem Verlässlichkeit wichtiger wird

Die Entwicklungen dieses Herbstes zeichnen keinen Hotelmarkt, in dem alles schlechter wird. Sie zeigen vielmehr eine Branche, in der wirtschaftliche Unterschiede deutlicher hervortreten. Während manche Betreiber trotz steigender Kosten wachsen und Investoren von ihrer langfristigen Stabilität überzeugen, geraten andere durch hohe Pachten, Modernisierungsbedarf und geringe finanzielle Reserven zunehmend unter Druck.

Für Eigentümer kleinerer Hotels ist der Berliner Verkauf kein unmittelbar übertragbares Erfolgsmodell. Er macht aber deutlich, worauf Käufer heute achten und weshalb der wirtschaftliche Zustand eines Hotelbetriebs weit über den täglichen Zimmerumsatz hinaus von Bedeutung ist.

Denn ob ein Hotel für einen Investor interessant ist, entscheidet sich längst nicht allein daran, wie viele Gäste dort übernachten. Sondern zunehmend auch daran, wie verlässlich sich aus diesen Übernachtungen langfristig Erträge erwirtschaften lassen.