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# Was sind Betreibermodelle? Pacht, Management und Franchise im Hotel erklärt
- URL: https://www.eingecheckt.de/was-sind-betreibermodelle-hotel/
- Published: 2026-10-29T06:55:10.000Z
- Updated: 2026-10-29T07:10:52.000Z
- Description: Pacht, Managementvertrag oder Franchise: Betreibermodelle regeln, wer ein Hotel besitzt, führt und das Risiko trägt.
- Author: Michael Külbel
- Tags: Hotel-Lexikon, Management & Wirtschaft, #de, #magazin_de, #lexikon-zahlen, #pair_lexikon_betreibermodelle

Das Wichtigste in Kürze 
- Das Betreibermodell legt fest, wem die Hotelimmobilie gehört, wer das Hotel führt und wer das wirtschaftliche Risiko trägt.
- In Deutschland ist seit Langem der Pachtvertrag vorherrschend: Der Pächter zahlt eine feste oder gestaffelte Pacht, typischerweise über 15 bis 30 Jahre.
- Beim Managementvertrag führt eine Betreibergesellschaft das Hotel auf Rechnung und Risiko des Eigentümers und erhält dafür Gebühren.
- Beim Franchise führt der Eigentümer oder Pächter das Hotel selbst, nutzt aber gegen Gebühr Marke und Systeme einer Kette.

**An der Fassade steht der Name einer bekannten Kette. Doch gehört das Haus der Kette? Führt sie es selbst? Oft lautet die Antwort zweimal nein. Wer verstehen will, wie ein Hotel wirtschaftlich funktioniert, muss sein Betreibermodell kennen.**

## Eigentümerbetrieb

Im einfachsten Fall gehört die Immobilie der Familie oder dem Unternehmen, das das Hotel auch führt. So sind viele Privathotels organisiert. Der Eigentümer trägt alle Chancen und Risiken, entscheidet aber auch über alles selbst.

## Pachtvertrag

Beim Pachtvertrag überlässt ein Investor einem Betreiber das Hotel, meist bereits mit Möbeln und Ausstattung. Der Pächter darf das Haus nutzen und die Erträge behalten, zahlt dafür aber eine vereinbarte Pacht, unabhängig davon, wie gut das Hotel läuft. Laut der Beratungsgesellschaft Horwath HTL ist der Pachtvertrag in der deutschen Hotellerie seit Langem das vorherrschende Modell. Typisch sind Laufzeiten von 15 bis 30 Jahren, oft mit gestaffelter Pacht, weil Hotels ihr Umsatz- und Ergebnisniveau meist erst nach drei bis fünf Jahren erreichen.¹

Für den Eigentümer ist das Risiko überschaubar, für den Pächter hoch. Seit der Pandemie gehören deshalb Obergrenzen für die Pacht in umsatzschwachen Zeiten oder variable, am Umsatz oder Ergebnis ausgerichtete Pachten oft fest zum Vertrag.¹

## Managementvertrag

Beim Managementvertrag beauftragt der Eigentümer eine Betreibergesellschaft, häufig eine Hotelkette, das Hotel zu führen. Das Haus läuft unter der Marke der Kette, aber auf Rechnung und Risiko des Eigentümers. Der Betreiber erhält Gebühren: für die Marke, eine Grundgebühr, die sich am Umsatz orientiert, und eine erfolgsabhängige Gebühr, die sich am [Bruttobetriebsergebnis](https://www.eingecheckt.de/was-ist-der-goppar-hotel/) bemisst. Gewinne und Verluste trägt der Eigentümer.¹

## Franchise und Mischformen

Beim Franchise führt der Eigentümer oder Pächter das Hotel selbst, nutzt aber Marke, Qualitätsstandards, Buchungssysteme und Treueprogramm einer Kette und zahlt dafür Gebühren. Daneben gibt es Hybridmodelle, etwa Pachtverträge mit variablen Anteilen oder Managementverträge, in denen der Betreiber ein Mindestergebnis zusagt. Internationale Investoren bevorzugen laut Horwath HTL Management- und Hybridmodelle.¹

## Worauf Hoteliers achten

Checkliste: Betreibermodell verstehen

1. **Wer besitzt?:** Gehört die Immobilie dem Betreiber, einem Investor oder einem Fonds?
2. **Wer führt?:** Betreibt die Marke das Haus selbst, oder ist sie nur Franchisegeber?
3. **Wer trägt das Risiko?:** Feste Pacht, variable Pacht oder Management auf Rechnung des Eigentümers?
4. **Wie lange?:** Laufzeit und Verlängerungsoptionen bestimmen, wie lange Marke und Betreiber bleiben.

## Mehr im Magazin

Was ein Markenwechsel für ein Haus bedeutet, zeigt unser Beitrag [„Das The Blasky in Frankfurt wird zum Vienna House und will dabei eigenständig bleiben“](https://www.eingecheckt.de/the-blasky-vienna-house-frankfurt-markenwechsel/). Wie ein historisches Hotel nach einer Insolvenz mit einem neuen Betreiber neu startet, beschreibt [„Ein Schloss, eine Insolvenz und ein neuer Anfang“](https://www.eingecheckt.de/schloss-breitenfeld-neustart-nach-insolvenz/). Was Managementvertrag, Pacht und Eigentum am Beispiel Kempinski bedeuten, erklärt [„Der Führungswechsel bei Kempinski und was er für Hotels und Gäste bedeutet“](https://www.eingecheckt.de/kempinski-fuehrungswechsel-2026/).

Quellen

Dieser Lexikon-Eintrag stützt sich auf folgende Quelle: 

1. [Horwath HTL (2024) ](https://horwathhtl.com/wp-content/uploads/2025/02/HorwathHTL%5FPachtvertrag-vs-Managementvertrag%5FDeutsch.pdf?ref=eingecheckt.de)  
*Neuausrichtung der Hotelverträge: Wandel von Pacht- zu Managementverträgen?*  
Fachpublikation, Oktober 2024\. Pacht-, Management-, Franchise- und Hybridmodelle in Deutschland, Laufzeiten, Gebühren und Risikoverteilung.